2018再谈菲律宾马尼拉房价 - 1 july 2018

之前有写过几篇关于菲律宾房价的文章，不过房价是个不断变化的参数，尤其是菲律宾的房产市场最近变化很大，有必要再次写一篇供大家参考。

Makati:
大家都知道，现在开发商期房涨价特别厉害，以前期房价格是低于现房价，或者跟现房持平，但现在很多开发商的期房价格比现房还要高。
比如在Makati，SMDC的期房价格已经高于25万比索一平米，Ayala ALVEO今年新开的楼盘(Callisto)也已超过20万比索一平米。其它几个开发商以前开盘目前还在卖剩余房源的，比如Megaworld，均价还有18-19万的。另外Fillinvest(100WEST MAKATI)相对比较便宜，16万左右（但马上也会有一轮较大幅度的涨价）。
现房方面，5年以内的新房，带装修的，大部分在17万左右，当然每栋大楼的价格都是有高有低。
更老一些的房子均价13-15万不等。
十至十五年的房子，也有10-15万的。

MOA片区：
现在一般将MOA和赌场那边都统一称为赌场区了，MOA附近的楼盘基本上也都是赌场区的公司员工居住, 比如：Shell, Sea, Shore 等等，基本上全部沦为赌场公司宿舍。 这个区域各方卖价各有不同。
开发商有卖25万一平，甚至有听说未来开盘直接卖30万一平米的。
小开发商也有18万平米以上了。
二手市场：期房转让方面，很多投资者会在未交房就卖掉，目前在15-20万每平米较多。转让价格超过20万一平就比较难出手了。
这一区域虽然说是马尼拉目前最火的片区，但是最近一两年开盘的房源绝大部分都在投资客手上，转让房源还是很充足的。
二手现房价格，10年房龄，位置也很好的，比如Seaview Tower, 均价10万比索一平米。
其它稍微新一点的，可以找到15万一平米的。


BGC区
BGC算上马尼拉居住环境最好的地区了。目前几乎没有一手期房（外国人可购买的，当然偶尔也是有可能有reopen），Ayala今年没有推出任何新楼盘；Megaworld主打的Uptown区域也已经卖完了外国人名额，其它开发商也都没有推出新楼盘。Federal land在君悦酒店旁边的楼盘基本卖完。预计开盘的是君悦酒店旁边的一块据说是日本公司联合Federal land即将开发的综合楼盘。
BGC的二手房交易比较活跃. 普通楼盘均价在16万左右一平，带车位带精装的可能要贵一些。较好的楼盘20-23万每平米。

其它地区
马尼拉的房价根据地区不同差异很大，除去特别奢华高端的楼盘，40万一平的那些，在中高端市场也有很大差异，10-28万一平都有。在非核心区域，11-15万每平米的楼盘占多数。

以上这些价格都是基于普通的情况，有些客户可能买入的价格低很多或者高很多，都是有可能的，二手市场的售价相差很大。一手房的价格也根据开发商不同，地段不同而相差很大。同一个开发商也有价格相差很大的楼盘，比如Ayala走低端路线的Avida品牌，价格一直都较低，除了BGC以为。

马尼拉的房价目前还是处于上升趋势，已经有很多人在担心房产泡沫问题。Colliers international 认为暂时不会出现这种情况，一是开发商新推出的楼盘数显著减少，二是核心区域比如Makati和马尼拉湾片区的空置率仍然较低。