2020疫情对菲律宾房地产价格和租金的影响(一) - 18 May 2020

有许多客户问我新冠疫情会不会让菲律宾房价大跌，房市会不会崩溃。话说在这极其不明朗的情况下，所有说辞都只是分析和猜测。政府现在不允许房屋买卖，所有交易是停滞的。租赁也只是极少量，大部分小区还不允许看房或者新租客搬入。一旦疫情结束，房价和租金会是什么走向呢？

有些机构说疫情会让菲律宾房价跌15%，主要原因：
一是海外菲劳汇款会大大减少，今年可能会少60亿美金，因大量海外菲劳今年会失业。海外菲律宾人是菲律宾房产主要购买力之一。
二是娱乐POGO行业受到影响导致需求下跌，中国买家将不会像之前那样疯狂买买买了。

就目前来看，房价还是维持在疫情前水平（虽然不可以交易，但买卖信息还是照样在推）。但我估计会有大量断供房出现。断供房主要是期房，菲律宾的开发商期房都可以月供，许多人购买之后现在面临失业或收入减少或对前景担忧，极有可能主动或被动的断供。许多这样的房子会以原价或低于原价卖出，但会不会让接盘的捡个大便宜就很难讲了。毕竟这两年房价已经很高了，如果是这两年购入的期房，对方买入的价格就很高，有些亏本太多还不如直接放弃，让开发商收回房子。
还有一些断供房是交不起尾款的，就是月供已经付完了，现在房子要交房了，开发商也要催交尾款。通常尾款数目都很大，大部分都占总房价六七成。疫情会让许多人交不起这笔钱，或者失业而无法从银行贷款。

租金方面，马尼拉的租金水平在2019年底至2020年疫情前，某些地区几乎达到了疯狂的水平，Makati和Pasay 二十多平米的小户型，有些租金高达人民币六七千一个月。如果疫情真的让POGO行业需求萎缩，我想这些超高租金的地方会有下跌的趋势，并且空置率会上升。

房价和租金到底会不会跌，以及会到什么程度，还是要等解封之后交易恢复一段时间才知道。 但有一点，我希望疫情能对菲律宾房地产市场起到某些“积极”作用，就是让开发商的新楼盘价格不要再涨得那么离谱了。
像很多媒体提到的那样，疫情会对菲律宾房价起到“correction”的影响。我觉得这个词非常好，correction 更正／纠正。私以为，菲律宾的二手市场价格还是正常的水平，核心地段两三万人民币一平米（这样的地段很少，范围很窄，从菲律宾一个国家的范围来讲，极小范围内有这样价格的房子是正常的），其它不太核心的地段一万多至两万，虽然看起来很高，但以菲律宾的人口总数和经济的增长速度，其实也能接受。真正我觉得过热的是大开发商的新楼盘开盘价。这一两年来，Megaworld, Federal land等这些开发商在BGC的期房都是30多万比索一平米（合人民币四五万），SMDC, Ayala等在Pasay和Makati新开盘也是这个水平。
并且每次新开一个楼盘，价格都是跳跃式的上涨，毕竟无论他们定价多少，卖出的速度都是惊人的。虽然疫情不会让开发商的一手房降价，但我想如果投资者不再那么狂热，而且之前卖出去的许多期房出现断供，重新回流到开发商的库存，起码会让开发商不像之前那样疯狂涨价了。如果价格过份虚高，泡沫越来越大，对整个行业都不是好事情。