疫情对马尼拉各大CBD的考验 - 20 June 2020

一波疫情验证了之前大家对马尼拉各个CBD地区房市的预测。

Pasay赌场区因为产业单一，严重依靠BC公司中国租客，当出现危机的时候确实是最脆弱的，租金马上有较明显下降。疫情前一个27平米的小户型已经租到最高5万比索每月，而且大部分的付款方式都是压二付半年或一年。疫情过后已经降到4万或者3万5了，并且付款方式可以压二付二。 房价方面，目前来还有出现明显降价，但偶尔有捡漏房，有些小户型价格较疫情前大概低20万比索一套，基本上可以说是没有出现降价。
虽然Pasay此次租赁市场出现波动较大，但我个人还是看好这里的长远发展，马尼拉这个CBD是非常年轻的地区，其快速发展也只不过是这几年的事情，可以说高速发展是从2016年才开始的，前期极度依赖博彩业快钱发展起来。为什么我看好这里的长期发展？

1.无论政府还是各大开发商都有长期规划。政府基建方面，LRT 1南线延伸线将会有3个站经过这个区域。南北高速之间的连接线也基本建成，MOA处于中间位置，南北过来的车辆能更快速的到达这里。 商业方面，建在MOA的世界最大的宜家预计在2021年开业。最大的Ayala商场也已于去年开业。另外还有很多商业规划在筹建中。

2. 可开发面积大。马尼拉的各CBD面积都很小，空地很快开发完毕，后续发展受限。Makati作为老的金融中心已经拥挤不堪，BGC是非常成功的新CBD，但已经没有多少土地可开发了，Ortigas也是如此。但马尼拉湾这片不同，还有很多空地供开发，未来十几年土地供应不是问题。

3. 填海项目。近期新闻报道SM的填海项目由中交疏浚中标吹填，高达7.3亿美金，填海项目很快会进入实质阶段。将会进一步增加区域的开发土地。

4. BC业是开始，但该CBD最终会是一个综合区域。无论是政府还是开发商都在引入更多的产业进入，他们都明白博彩业的不确定性。

BGC一如之前预测的那样，抗压能力最强。作为最高端的CBD，BGC吸引了很多高端公司和居住人群。租金并没有明显下滑（可能出租的速度会慢一些），房价也没有任何下降，甚至断供房／捡漏房都没怎么看到。

Makati就比较复杂了，作为最老的CBD, 虽然有各行各业尤其是金融业加持，但BC业在这里也占据了较大比例。Makati的租金有波动，尤其是中低端楼盘，除了部分租金有15%左右的波动，付款方式也更灵活，之前压二付二的基本上都要支票，现在也很多不要支票了。Makati的断供房也有一些。 但Makati的租赁市场还是很活跃的，6月解封以后有大量求租需求，相信租赁市场会很快回升。房价方面没有明显下降，毕竟现在开发商已经不开盘了，在过去两三年推出的新楼盘也极少。