菲律宾买房 如何快速找到中意的房源 - 11 march 2018

作为菲律宾房产中介，遇到很多客户不知道如何寻找房源的情况，一是对菲律宾的环境不了解，另外是对菲律宾的房子不了解。在菲律宾买房，基本上都是需要通过中介的，以下是一些跟中介沟通方面的建议。

首先，明确你的预算。通常这是中介第一个问你的问题。中介手上有各种各样的房源，但并不是每套都适合推荐给你。当你报出预算的适合，中介基本上都能在脑海中作出第一轮的筛选。很多客户不喜欢说出预算，会说“没预算，看情况”；“不知道预算多少”。但其实实际购房过程中，每个人都有预算的，除了那些一次性全款买入几十上百套的大客户。。。

比如你的预算是100万RMB，或者50-100万。那中介就不会推荐两三百万的房子给你。如果你的预算是300万，那中介就大概明白你需要的面积大小和楼盘档次，会推荐适合你的房源。

其次，一定要告知中介你的硬性条件。比如有些客户是买来自己住的，有些硬性指标比如必须带阳台。菲律宾很多高端住宅都是不带阳台的。有时候中介安排看房，约了房东和客户，大费周章去看房，结果客户一看没有阳台，立即否决。这样其实是浪费所有人的时间和精力。

第三，对菲律宾环境不熟悉的，地段首选核心地区。很多客户对菲律宾了解有限，甚至从来没有来过。当你问中介“哪个地段好？哪里值得投资”，其实三言两语是说不清楚的，以马尼拉为例，最热门的当然是中心区域比如Makati, BGC以及赌场周边，但也有一些地方比如新的开发区域也有投资潜力。但是周边环境可能会让不熟悉菲律宾的人无法接受，比如周边就是贫民窟，或者破烂的街道。当你对一个城市环境不了解的适合，选择最核心的地段不会错的。目前来看，金融中心Makati和BGC这样的地区，客户投资的房子升值和保值方面都比较理想。而且卖的时候，出手的速度也很快。

第四，入乡随俗。选择地段要根据菲律宾的具体情况而不是完全依照国内的选择标准。比如有些客户第一个条件就是“地铁口，公交站旁，人流量大”。这个条件对菲律宾并不是十分适用（有些可能会）。首先，菲律宾没有真正意义上的地铁，马尼拉有三条轻轨，就是类似国内以前的绿皮火车，在地面的。线路少，技术落后，沿途经过的多半是贫民区。大部分（不是绝对）每天乘坐轻轨出行的都是收入相对较低的人群。反而高收入人群居住的地方几乎都是没有什么公共交通。比如BGC这样的高端社区，没有轻轨站，也不允许公共大巴，吉普尼进入。唯一的公共交通是BGC的通勤大巴，有固定路线。Makati的周边有几个轻轨站，但在最核心的地段是没有站的。而在国内则相反，比如在深圳，上班族最密集的地方如地王大厦肯定有地铁出入口，一出地铁就能步行至很多高端写字楼。而在菲律宾在如马尼拉富人区Rockwell，也是没有公共交通可以进入，道路都是开发商修的，里面没有公交站，不允许吉普尼或者大巴进入。更不用说顶级富豪们住的福布斯花园这样的绝对私密的别墅区了。

第五，投资回报率的问题。有些客户是纯投资，唯一的标准就是投资回报率高。“投资回报率能达到几个点？”哪个地方回报率最高？“等等这样的问题。关于这个问题，我们需要专门开一篇新的文章来讨论。