菲律宾买房如何避免各种雷区 - REAL ESTATE PROPERTIES INVESTMENT PHILIPPINES
菲律宾买房如何避免各种雷区 - 2 July 2019

网上关于如何选择菲律宾的好房子的文章有很多了,因此我想写一篇文章是关于在菲律宾买房如何避免一些不好的楼盘。

大家都知道,买房最关键的是地段,因此不好的楼盘大部分也跟地段有关系。当然“好”与“不好”是相对的,每个人的需求都有不同,有时候还是要根据个人需求来判断。

1.周边没有生活配套,被民房包围的楼盘。 这种楼盘一般都是在大片的民房区内开发商买一块地来盖高楼,周边明显没有可开发的前景。也不用去想将来这里拆迁了就会怎样。菲律宾的那些乱七八糟的街道不会拆迁,开发商宁愿去偏远的地方开发一大片空地,也不会去搞拆迁。
一般这样的位置都不会有大型的商场,写字楼,更不用说公园之类的。

2.“靠近”核心商业区但并不在核心区里面的楼盘要慎重考虑。这个恐怕是菲律宾买房和国内买房最大的一个不同之处了,有些楼盘的宣传特别喜欢用国内大城市的概念来宣传菲律宾的这些核心区边上的楼盘。在国内,如果离核心区只有两三公里,那根本不算什么距离,也就几分钟的地铁而已。但是菲律宾的基建实在太差了,马尼拉又是出名的“堵城”。我们说凡是不能步行通勤的地方都很远。为什么呢?因为1)马尼拉暂时还没有地铁;2)轻轨拥挤不堪,很多地方到不了;3)其它公共交通很多外国人是不用的;4)马尼拉一整年都很热,人行道非常狭窄甚至没有,不利于长途步行。如果你很喜欢走路,在深圳北京那种人行道比马尼拉的马路还宽阔的地方,走路都当锻炼身体了。而马尼拉,很多街道几乎都没有人行道(BGC除外),稍微宽阔一点的地方就用来停车,能走的地方也大部分坑坑洼洼。有些路段你能看到行人要走在车行的马路上。

一般这些楼盘你要看:所谓的靠近核心区,能否步行20分钟以内到达;价格是否有明显优势,如果将来租金低一些,但你购买的价格明显低很多,租售比上面也能挣回来(你必须对出租很有信心)。楼盘质量要高(重点),比如有些DMCI的楼盘还是可以买的,因为他们楼盘质量比较高,小区设施很好,公共空间大。像是Makati边上的Tivoli gardens, BGC边上的Acacia estate 这些楼盘虽然升值一直不太好,但不得不承认那里的租售比还是不错的。我认识几个中国房东,他们都说出租挺划算的。DMCI得Acacia 里面的公共空间我个人非常喜欢,像个小公园,还有篮球场,小区的小孩子有足够的户外玩耍空间。 如果开发商只是拿了2千平米来建一栋高楼,没有绿化,没有地面空间,泳池小得只能泡澡,基本上可以排除。

3. 短线炒房或者资金有限的情况下慎重考虑“新区”。有些大开发商比如Ayala, Megaworld会建一些卫星城市,规划特别好。比如Arca south 这样的,占地74公顷,里面有商场,写字楼,公寓等等,前景肯定是不错的,但是新区要真正旺起来需要时间,如果你只是短线炒,当你要卖的时候二手交易可能不一定活跃。还有一些人是资金有限,交尾款的压力太大急于脱手,但发现很难找到接盘的。这里不是说新区不好,长远来看,肯定会涨。如果你是长期持有,像Arca south这样的地方,未来通上地铁,会是一个新的核心区。新区能在两三年内快速火爆的目前只有MOA那片,那是因为众所周知的某特殊行业推动的。在这个行业在此片区蓬勃发展以前,MOA那里多年来一直都比较荒凉,虽然商场人气不错。而BGC这样的成功案例,开发差不多用了15年,前十年也是被菲律宾人称作“鬼城”。

说了这么多,其实就想告诉大家,选择非核心区楼盘要多方面考虑。
我个人比较推荐的:首先,核心地段不会错,蛋黄位置,出租出售没有压力,涨幅也是最高的。其次,楼盘不能太“小气”,开发商拿地要大,我见过在ortigas附近有个小开发商的楼盘占地只有1000多平米,跟周边大楼的距离基本上就是墙贴墙了,公共设施都是袖珍型的,未来居住体验会很差。当然如果你说大楼在Saceldo village或者Greenbelt附近,那种核心中的核心,不用考虑占地面积,可开发空地实在太少了。