详解菲律宾楼房外国人占比40%的问题 - 7 may 2018

在菲律宾买房，经常会遇到一个外国人占比的问题，即一栋大楼外国人拥有房子比例不能超过40%，另外60%必须是菲律宾本地人拥有。以前来菲律宾买房的外国人比较少，大家极少遇到这个问题，现在买房的外国人越来越多，导致许多大楼的外国人40%都满额或者快到临界点。

比如这一两年销售的楼盘：
Ayala在BGC的Verve tower 1, tower 2; Park Triangle ， Avida tower Turf等等。
Megaworld在BGC的Uptown parksuites1 and 2.
SMDC在Ortigas的Fame3等等。


关于这个限制的法律依据来源于1987年的菲律宾宪法和公共土地法案：菲律宾的土地只能由菲律宾的个人／公司／组织 拥有。其中，如该土地由公司拥有，则公司的外国人股东占比不能超过40%。

那么外国人如何拥有大楼单元呢？在菲律宾的楼房（一般指高楼建筑，condo),每一栋的土地都是由大楼公司拥有（condo corporation)；而各个房东则是该大楼公司的股东，因此房东（包括外国人房东）并没有直接拥有土地，而是占有该土地拥有者（大楼公司）的股份。只要外国人股东占比不超过40%，则不违反菲律宾的土地法案。

通俗一点的说法：
外国人可以100%拥有房子，有房产证，永久产权
外国人不能直接拥有土地，但可以成为土地大楼拥有者（大楼公司）的股东
大楼公司——每一栋大楼都是一个独立的公司。


这个法案不适合一种情况，即大楼土地属于租赁土地，即开发商建房的时候没有买断土地所有权，而是从地主那里租来的，大楼公司(condo corporation)并不拥有这块土地，那么房子单元可以100%或者超过40%都由外国人拥有。那这也导致一个问题，即房东的产权不是永久产权。

目前几乎所有大开发商的楼盘都是永久产权，不存在这个问题。有部分小开发商的房子是租赁土地的，也都会在卖房的时候说明。

这个规定对于外国人在菲律宾买房有什么影响呢？
1. 当你从开发商手上买房的时候，可能会发现有些楼盘明明有房，但开发商不能卖给你;
2. 二手房买卖，如卖方是菲律宾人，需要查明该大楼的的外国人比例先；


假如有开发商说，他们可以想办法绕开这个法规，不受40%的限制，那我的建议是不要冒险，就算你现在成功购买，将来办理房产过户，以及你卖房的时候都是要通过政府各个部门，很难说哪个时候不被发现，然后发生取消房产证的情况。

另外，买房以后，外国人房东是否可以在大楼管理处任职，或者选为公寓公司董事会的管理层呢？菲律宾的法律对此也有严格规定，即公寓公司是菲律宾的公司，那么外国人无法对其管理或者经营进行管控。但同时又规定，外国股东可以有代表在董事会出席，只要满足代表的比例跟大楼外国人股东比例相符。你也可以理解为，你可以发表意见，但不能做决策，尤其是你的意见跟本地人管理层意见向左的时候。

以上文章部分内容参考了菲律宾知名律所ACCRA。
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