马尼拉的房价和普通人的住房 REAL ESTATE PROPERTIES INVESTMENT PHILIPPINES
马尼拉的房价和普通人的住房 - 9 October 2018

今天又遇到一个客人问,“在菲律宾买房风险大吗?”,很多人担心投资菲律宾(尤其是马尼拉)的房产风险问题。

评估风险其实是很复杂的,涉及到太多的因素,再厉害的专家也不能保证风险100%可控。今年我们 就讲讲菲律宾人的购房状况。

众所周知,菲律宾大部分人都不住在高层公寓(Condo)里面,而是住在房子(house)里面,就是那种一栋栋的独立房子。这种房子(house)的价格相差就很大了,穷人住的和富人住的相差很大,穷人的house可能只值十几或二三十万(这里说人民币),富人的可以高达七八千万。但基本上大家都住得起(街上的流浪者就不包括),即便很多从外省来马尼拉打工的家庭在马尼拉买不起,也能在乡下买或者建。在很多菲律宾人眼里,condo(高层公寓)是有钱人住的。
首先,condo大部分在核心地段.

其次,condo的售价很高,大部分菲律宾人买不起,一个家庭需要至少70平米,即便不看那些两三万一平的高端楼盘,一万多一平米也需要高达100万多。 另外,condo的管理费用太高了,基本上每平米需要13块每个月,70平米的公寓管理费差不多一千块一个月,这可是很多底层收入者大半的月工资了。 并且,公寓的电费更贵,住在不怎么通风的公寓里面,空调使用频率很高。
这些购买成本和维护成本加起来,普通菲律宾家庭很难负担得起。

很多普通收入的菲律宾家庭都买在马尼拉周边地区,比如我朋友家的司机,收入一个月一万多比索,如果夫妻两人都工作,两人一个月收入不超过人民币4千,他家买的是马尼拉南边的house(价格普遍在2-3百万比索一栋),通过Pag-IBIG(一个类似于政府拥有的住房保险部门),贷款人需要缴纳SSS(类似我们国内的社保)。通过这个机构的房贷,本地人可以贷款最长30年,最多6百万比索,这个数额完全可以买到本地普通房子,利率4.5%, (银行7.5%左右)。Pag-ibig会不定期检查贷款人的雇佣情况。 典型的菲律宾house:



本地普通家庭一个月拿出5-8千比索来还贷款还是没问题的,而这个金额如果是用于公寓condo,恐怕每个月只能用来交管理费。

在菲律宾明显区别于国内的一个情况是,国内很多人买房(城市里的高层楼房)付了首付,然后贷款,房子自己住,然后慢慢还银行贷款。菲律宾很少有人贷款买公寓自己住。现房有贷款的情况大部分是房东已经付了全款给开发商,拿到了房产证,然后把这套房子的房产证抵押给银行,然后贷款出来做别的投资。这是一个有趣的现象,当普通人买不起condo的时候,他们也不愿意贷款几十年来买,他们可能会贷款30年来买house自己住。菲律宾极少有全家几代人拿钱来买一套房子的传统,可能是因为无论那一代人都没有积蓄?

当然,这不是说condo就没有菲律宾人买。菲律宾有钱人还是挺多的,Makati, BGC这些核心地区很多大户型condo的房东都是菲律宾人,有些还有很多套。他们一般买来投资,马尼拉作为首都,外国人非常多,公寓租赁火热,租金很高。

另外,菲律宾也有一小部分“中产阶级”,收入较高,能买得起也住得起这种公寓楼。再加上海外菲律宾人的强大购买力。海外菲律宾劳工(OFW)在这些公寓楼盘买了很多房子,是高端公寓的主要购买人群之一,他们买来投资,或者给家人居住,或者将来回国居住等等。随着经济的发展,会有越来越多的人住到公寓里面。

菲律宾还有一群较低收入的人群,可能一辈子都不能在马尼拉买房,这些人大部分都在乡下建房子。比如说的士司机,保姆,商场或餐厅服务员,还有一些苦力工作者,他们只能租那种一个月两三千比索的房子,是的,没错,一个月租金2千多P。