马尼拉的房价和普通人的住房 - 9 October 2018
今天又遇到一个客人问，“在菲律宾买房风险大吗？”，很多人担心投资菲律宾（尤其是马尼拉）的房产风险问题。
评估风险其实是很复杂的，涉及到太多的因素，再厉害的专家也不能保证风险100%可控。今年我们 就讲讲菲律宾人的购房状况。
众所周知，菲律宾大部分人都不住在高层公寓(Condo)里面，而是住在房子(house)里面，就是那种一栋栋的独立房子。这种房子(house)的价格相差就很大了，穷人住的和富人住的相差很大，穷人的house可能只值十几或二三十万（这里说人民币），富人的可以高达七八千万。但基本上大家都住得起（街上的流浪者就不包括），即便很多从外省来马尼拉打工的家庭在马尼拉买不起，也能在乡下买或者建。在很多菲律宾人眼里，condo（高层公寓）是有钱人住的。
首先，condo大部分在核心地段.
其次，condo的售价很高，大部分菲律宾人买不起，一个家庭需要至少70平米，即便不看那些两三万一平的高端楼盘，一万多一平米也需要高达100万多。 另外，condo的管理费用太高了，基本上每平米需要13块每个月，70平米的公寓管理费差不多一千块一个月，这可是很多底层收入者大半的月工资了。 并且，公寓的电费更贵，住在不怎么通风的公寓里面，空调使用频率很高。
这些购买成本和维护成本加起来，普通菲律宾家庭很难负担得起。
很多普通收入的菲律宾家庭都买在马尼拉周边地区，比如我朋友家的司机，收入一个月一万多比索，如果夫妻两人都工作，两人一个月收入不超过人民币4千，他家买的是马尼拉南边的house（价格普遍在2-3百万比索一栋），通过Pag-IBIG(一个类似于政府拥有的住房保险部门)，贷款人需要缴纳SSS（类似我们国内的社保）。通过这个机构的房贷，本地人可以贷款最长30年，最多6百万比索，这个数额完全可以买到本地普通房子，利率4.5%， （银行7.5%左右）。Pag-ibig会不定期检查贷款人的雇佣情况。 典型的菲律宾house:
本地普通家庭一个月拿出5-8千比索来还贷款还是没问题的，而这个金额如果是用于公寓condo，恐怕每个月只能用来交管理费。
在菲律宾明显区别于国内的一个情况是，国内很多人买房（城市里的高层楼房）付了首付，然后贷款，房子自己住，然后慢慢还银行贷款。菲律宾很少有人贷款买公寓自己住。现房有贷款的情况大部分是房东已经付了全款给开发商，拿到了房产证，然后把这套房子的房产证抵押给银行，然后贷款出来做别的投资。这是一个有趣的现象，当普通人买不起condo的时候，他们也不愿意贷款几十年来买，他们可能会贷款30年来买house自己住。菲律宾极少有全家几代人拿钱来买一套房子的传统，可能是因为无论那一代人都没有积蓄？
当然，这不是说condo就没有菲律宾人买。菲律宾有钱人还是挺多的，Makati, BGC这些核心地区很多大户型condo的房东都是菲律宾人，有些还有很多套。他们一般买来投资，马尼拉作为首都，外国人非常多，公寓租赁火热，租金很高。
另外，菲律宾也有一小部分“中产阶级”，收入较高，能买得起也住得起这种公寓楼。再加上海外菲律宾人的强大购买力。海外菲律宾劳工（OFW）在这些公寓楼盘买了很多房子，是高端公寓的主要购买人群之一，他们买来投资，或者给家人居住，或者将来回国居住等等。随着经济的发展，会有越来越多的人住到公寓里面。
菲律宾还有一群较低收入的人群，可能一辈子都不能在马尼拉买房，这些人大部分都在乡下建房子。比如说的士司机，保姆，商场或餐厅服务员，还有一些苦力工作者，他们只能租那种一个月两三千比索的房子，是的，没错，一个月租金2千多P。
今天又遇到一个客人问，“在菲律宾买房风险大吗？”，很多人担心投资菲律宾（尤其是马尼拉）的房产风险问题。
评估风险其实是很复杂的，涉及到太多的因素，再厉害的专家也不能保证风险100%可控。今年我们 就讲讲菲律宾人的购房状况。
众所周知，菲律宾大部分人都不住在高层公寓(Condo)里面，而是住在房子(house)里面，就是那种一栋栋的独立房子。这种房子(house)的价格相差就很大了，穷人住的和富人住的相差很大，穷人的house可能只值十几或二三十万（这里说人民币），富人的可以高达七八千万。但基本上大家都住得起（街上的流浪者就不包括），即便很多从外省来马尼拉打工的家庭在马尼拉买不起，也能在乡下买或者建。在很多菲律宾人眼里，condo（高层公寓）是有钱人住的。
首先，condo大部分在核心地段.
其次，condo的售价很高，大部分菲律宾人买不起，一个家庭需要至少70平米，即便不看那些两三万一平的高端楼盘，一万多一平米也需要高达100万多。 另外，condo的管理费用太高了，基本上每平米需要13块每个月，70平米的公寓管理费差不多一千块一个月，这可是很多底层收入者大半的月工资了。 并且，公寓的电费更贵，住在不怎么通风的公寓里面，空调使用频率很高。
这些购买成本和维护成本加起来，普通菲律宾家庭很难负担得起。
很多普通收入的菲律宾家庭都买在马尼拉周边地区，比如我朋友家的司机，收入一个月一万多比索，如果夫妻两人都工作，两人一个月收入不超过人民币4千，他家买的是马尼拉南边的house（价格普遍在2-3百万比索一栋），通过Pag-IBIG(一个类似于政府拥有的住房保险部门)，贷款人需要缴纳SSS（类似我们国内的社保）。通过这个机构的房贷，本地人可以贷款最长30年，最多6百万比索，这个数额完全可以买到本地普通房子，利率4.5%， （银行7.5%左右）。Pag-ibig会不定期检查贷款人的雇佣情况。 典型的菲律宾house:
在菲律宾明显区别于国内的一个情况是，国内很多人买房（城市里的高层楼房）付了首付，然后贷款，房子自己住，然后慢慢还银行贷款。菲律宾很少有人贷款买公寓自己住。现房有贷款的情况大部分是房东已经付了全款给开发商，拿到了房产证，然后把这套房子的房产证抵押给银行，然后贷款出来做别的投资。这是一个有趣的现象，当普通人买不起condo的时候，他们也不愿意贷款几十年来买，他们可能会贷款30年来买house自己住。菲律宾极少有全家几代人拿钱来买一套房子的传统，可能是因为无论那一代人都没有积蓄？
当然，这不是说condo就没有菲律宾人买。菲律宾有钱人还是挺多的，Makati, BGC这些核心地区很多大户型condo的房东都是菲律宾人，有些还有很多套。他们一般买来投资，马尼拉作为首都，外国人非常多，公寓租赁火热，租金很高。
另外，菲律宾也有一小部分“中产阶级”，收入较高，能买得起也住得起这种公寓楼。再加上海外菲律宾人的强大购买力。海外菲律宾劳工（OFW）在这些公寓楼盘买了很多房子，是高端公寓的主要购买人群之一，他们买来投资，或者给家人居住，或者将来回国居住等等。随着经济的发展，会有越来越多的人住到公寓里面。
菲律宾还有一群较低收入的人群，可能一辈子都不能在马尼拉买房，这些人大部分都在乡下建房子。比如说的士司机，保姆，商场或餐厅服务员，还有一些苦力工作者，他们只能租那种一个月两三千比索的房子，是的，没错，一个月租金2千多P。
