关于在菲律宾买期房的一些买家权益 - 28 December 2018

2018年马上结束了，本来想写一篇关于2019年菲律宾房地产展望的文章，但是过去一年市场有点疯狂，市场预测实在太难了。

这篇文章我想聊一下在菲律宾买期房的一些法律权益。一直以来，因为菲律宾的房产市场被 几大开发商 占领绝大部分市场，开发商处于强势，买家弱势，这个是不争的事实。我们看到过有些楼盘开发商延期一年多两年交房，没有任何赔偿，但是买家付款延迟一两个月甚至几天时间马上就被罚款。

其实在菲律宾法律REPUBLIC ACT NO. 6552 REALTY INSTALLMENT BUYER PROTECTION ACT有一些关于期房分期付款的规定：

1.买家购买期房后并且已经分期付款连续两年，当出现无法按时交月供的情况，买家享有不带利息（或者开发商通常说的罚款）补交的权利。其免息／免罚款的宽限期为一个月每年（假如你已经付款两年了，那么你就有两个月的宽限期）,但是这个权利只能每五年使用一次。

2. 当买家已经连续付款两年，之后出现合同取消的情况，则开发商需返回50%的已支付房款。当买家已连续支付五年，则返还比例每年递增5%，但总额不能超过90%。

3. 假如连续支付时间少于两年，开发商需给买家不低于60天的宽限期，如买家未能在此期间支付，则开发商有权力在发出正式通知30天后取消合同。

4. 买家有权利出售／转让他的权益（即我们通常说的开发商更名，合同转让）

5. 买家有权利提前支付分期付款。

另外，关于开发商（卖家）的一些规范，在
Presidential Decree No. 957 或 “Subdivision and Condominium Buyer’s Protective Decree”
假如开发商未能按照批准的计划开发项目，或者在规定的时间范围内交房，则：
买家有权利向开发商发出正式通知，并且暂停供款；或，要求退还已支付房款并附加法定利息。

但大家都知道，在目前情况下，极少有买家能跟开发商维权。尤其是开发商的期房非常好卖，最近一两年，某些大开发商的楼盘在一开盘的时候几乎立即被中国买家扫空（40%外国名额）。
并且，合同都是开发商写的，条款没有商量预定，买家只有两个选择，签字或者不签字。如果仔细阅读开发商的合同条款大家会发现，合同中有详细说明，如果延期付款，开发商会按照3%的月利息产生罚款。而开发商延期交房，则没有任何补偿说明。

我对买家的建议是，首先，一定要按时交房款，购买期房的时候开发商都会有一个付款计划表payment schedule。对于尾款，如果开发商延期交房，买家可以延期交，实际付款时间以开发商通知为准，收到通知之后一定要按时交。
虽然，很多情况下都能为客户争取免掉罚款，或者减轻罚款。但在越来越火爆的房地产市场，开发商罚款是越来越任性了。
最后，购买期房虽然前期压力小，开发商分期付款时间长，月供低，但总价要在可承受范围内。

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