菲律宾马尼拉地铁对房地产市场价格影响 - 17 september 2017

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说起菲律宾首都马尼拉的交通,两个字来形容--“痛苦”。马尼拉塞车情况在全世界都是有名的。3公里的路程,在上下班高峰,能堵上一两个小时。如果遇到周五晚上,并且还下雨的话,如果你要乘车出门,请备好干粮,准备在车上度过两三个小时的美好时光吧。

马尼拉的交通如此拥堵原因是多方面的:

1 / 道路狭窄。跟国内大城市那些宽阔的没有边际的大马路不同,马尼拉许多主要道路都是非常狭窄的。比如金融中心的Makati Avenue,很多地段只有两车道。据说马尼拉的城市道路规划当初是按照美国的一些小城市的模样规划的,很多小道。但是马尼拉的人口密集,又是首都,显然现在没法满足需求。

2 / 大片的私人别墅村占据中心位置。比如在Makati和BGC之间就有非常大面积的别墅村,里面住的都是菲律宾很有钱的人。这些别墅村占了很大的面积,并且都是私人范围,公共交通不能从中穿过,要修路只能绕过去。

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3 / 菲律宾的土地基本上都是私有。要修路还要问各个地主是否答应

4 / 还有一个原因,众所周知,菲律宾政府不作为。。。

5 / 菲律宾有轻轨,类似于地铁,不过是在地面的,但是轻轨路线只有3条,到达的地方有限,容量也很小,而且技术及其落后,经常出故障。

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6 / 没钱。

马尼拉确实比任何一个城市都需要地铁。所以杜特地一上台就抛出了地铁计划--

MEGA MANILA SUBWAY

计划2019年动工,2025年投入使用

规划线路如图(转自CNN网):

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据说届时将使用日本技术

日载客量35万人次

至于资金,据说大部分是国家财政预算,少部分来自外国政府贷款,至于是哪国,目前没有透露。

这条线从Quezon City一直到Pasay, 途径几个比较重要的商业中心:

Ortigas

BGC

Pasay

离金融中心Makati最近的一个站是Kalayaan,但是没有经过Makati的中心区.

终点站在机场,离MOA比较近,但是仍然要乘车,步行到不了MOA或者附近的赌场.

说了这么多,回到房价上面。地铁建成之后对沿线的房价有什么影响呢。现在还很难说。国内一般是通了地铁之后,周边房价立马大涨。但是菲律宾的情况很不一样. 马尼拉各个地区的发展很不均衡,大部分地区住的都是当地比较一般或者贫穷的家庭。富人或者条件好的本地人或者外国人一般住在几块发达的区域:Makati, BGC, MOA周边,还有Ortigas。 还有Alabang的别墅区和Mckinley等。菲律宾的贫富差距大,目前大家投资的房子针对的都不是普通收入的当地家庭。在国内,大家喜欢租房在地铁沿线。在马尼拉,收入较高的白领,基本上是公司在哪里就租在哪里。比如在Makati上班的高收入人群,基本上都是住在Makati。收入一般的本地人呢,也租不起这些高端的公寓,大部分还是跟父母住在house里面,condo是住不起的。

用行业的话说就是“能租得起你房子的人平时也不需要乘公共交通上下班,乘公共交通上下班的也租不起你的房子”

但如果现代化的地铁建成之后,可能会有更多的人高收入人群乘地铁通勤。

不过菲律宾的基建项目都会面临一个问题,那就是这个总统提出的项目,下一位总统可能会推翻。比如以前阿罗约总统规划的一条铁路,后来阿基诺上台就搁浅了,七八年过去了,铁路还没动工的消息。现在的地铁是杜特地总统政府规划的,到2019年动工的时候他的任期就只剩3年了(菲律宾总统只能任职一届),马尼拉地铁到底能否建成,估计现在大家都没有什么把握吧。

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