菲律宾买房 二手房交易流程 - 5 june 2017
在菲律宾买房，如果是一手房还比较容易处理，毕竟菲律宾的开发商基本上就那几家大集团，买房只要跟住他们的流程就行了，也没有可以商谈的余地，合同都是标准的，所有标准条款都不会根据客户要求来修改。但是买二手房就比较复杂，毕竟二手房是从私人业主手上买，合同条款要双方洽谈，最重要的是流程跟国内不一样。在国内，买卖双方只需要一起去过户，流程就算完了，但是在菲律宾并不一样，签完合同，给完钱，再办理过户手续，并且新的房产证要等3个月左右才能拿到(这一点是国内客户最不习惯的，总觉得钱已经给了，但是房产证不能当时办好）。）。现房 Ready for Occupancy 以下是可能遇到的买卖二手房的情形：
1. 期房，业主转让合同 （无税）
因为很多业主是期房时候买入的，但是在交房之前就想卖掉，此时多半是未付完全款的。这种情况比较简单，因为房子还在开发商手上，业主也还没有办理房产证，只需要双方去开发商处办理更名即可，一般收费3-5万比索，各个开发商的收费标准不同。新的业主只需继续供款给开发商即可。比如前业主买入的时候是800万P，已经供款400万，还欠开发商400万，但他现在要卖950万。那么你需要支付550万（400万已付的房款＋溢价150万）给前业主，剩下400万给开发商（可全款可分期，具体看前业主之前的付款方式）。
但是也有一些开发商比如Ayala，不允许这么做，只能按照正式的二手房交易来转让，那样就要交税。
2. 现房，有房产证 （需交税）
菲律宾的房产证是一张纸，如下：
这个房产证并不是买卖双方交易当天就能办下来的，是需要等双方签完合同，付了款，由中介前去办理，与此同时有各种名目的税费要交。
具体流程：交定金，约10% >>>签订contract to sell, 这个合同是双方同意买卖的各种细节和条款>>>付全款，签订Deed of Sale, 可以银行转账，或者当面给支付，卖家当面给房产证>>>办理房产证过户（3个月左右，一般是中介办理）
3. 现房，无房产证
1）有些欠银行贷款的房子，业主本人没有房产证，这时候新的买家在签订Deed of Sale之前需要支付金额帮业主把房产证拿回来，其它流程基本跟上面一致。（需交税）
2）还有一种情况是，业主在期房阶段买入的房子，已经到了交房时间了，业主不想付尾款，想在此时卖掉，这种情况仍然是合同转让，只不过需要一次性支付给业主以及开发商所有房款。开发商收到款项之后会给新的买家办理房产证。（无税）
买卖双方签订协议>>>提交申请给开发商>>>新业主跟开发商签合同
4，现房，银行收回并进行拍卖的房子（需交税）
这种房子是跟银行交易。价格都是银行报的，没有讲价余地。首先跟银行提交一个offer, 银行在约2周内确定没有其他人出更高价的时候就可以走过户流程了。
菲律宾房产网
微信：pearlliu03
菲律宾联系电话：0063-9154111917
在菲律宾买房，如果是一手房还比较容易处理，毕竟菲律宾的开发商基本上就那几家大集团，买房只要跟住他们的流程就行了，也没有可以商谈的余地，合同都是标准的，所有标准条款都不会根据客户要求来修改。但是买二手房就比较复杂，毕竟二手房是从私人业主手上买，合同条款要双方洽谈，最重要的是流程跟国内不一样。在国内，买卖双方只需要一起去过户，流程就算完了，但是在菲律宾并不一样，签完合同，给完钱，再办理过户手续，并且新的房产证要等3个月左右才能拿到(这一点是国内客户最不习惯的，总觉得钱已经给了，但是房产证不能当时办好）。）。现房 Ready for Occupancy 以下是可能遇到的买卖二手房的情形：
1. 期房，业主转让合同 （无税）
因为很多业主是期房时候买入的，但是在交房之前就想卖掉，此时多半是未付完全款的。这种情况比较简单，因为房子还在开发商手上，业主也还没有办理房产证，只需要双方去开发商处办理更名即可，一般收费3-5万比索，各个开发商的收费标准不同。新的业主只需继续供款给开发商即可。比如前业主买入的时候是800万P，已经供款400万，还欠开发商400万，但他现在要卖950万。那么你需要支付550万（400万已付的房款＋溢价150万）给前业主，剩下400万给开发商（可全款可分期，具体看前业主之前的付款方式）。
但是也有一些开发商比如Ayala，不允许这么做，只能按照正式的二手房交易来转让，那样就要交税。
2. 现房，有房产证 （需交税）
菲律宾的房产证是一张纸，如下：
具体流程：交定金，约10% >>>签订contract to sell, 这个合同是双方同意买卖的各种细节和条款>>>付全款，签订Deed of Sale, 可以银行转账，或者当面给支付，卖家当面给房产证>>>办理房产证过户（3个月左右，一般是中介办理）
3. 现房，无房产证
1）有些欠银行贷款的房子，业主本人没有房产证，这时候新的买家在签订Deed of Sale之前需要支付金额帮业主把房产证拿回来，其它流程基本跟上面一致。（需交税）
2）还有一种情况是，业主在期房阶段买入的房子，已经到了交房时间了，业主不想付尾款，想在此时卖掉，这种情况仍然是合同转让，只不过需要一次性支付给业主以及开发商所有房款。开发商收到款项之后会给新的买家办理房产证。（无税）
买卖双方签订协议>>>提交申请给开发商>>>新业主跟开发商签合同
4，现房，银行收回并进行拍卖的房子（需交税）
这种房子是跟银行交易。价格都是银行报的，没有讲价余地。首先跟银行提交一个offer, 银行在约2周内确定没有其他人出更高价的时候就可以走过户流程了。
菲律宾房产网
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菲律宾联系电话：0063-9154111917
